柬埔寨不動產產權的形式
不動產「產權形式」常容易與「證書」搞混，前者指的是土地(與/或)建物的特定權利；而後者指的是由地政機關或有關單位所印製核發，用以證明不動產之所有權、產權形式及標的特徵的書面文件。非正式的英文版土地法草案中不當地採用「形式」(title)這個術語，也導致在翻譯成高棉語時與「證書」造成混淆。這是目前土地法的其中一個關鍵問題，也是土地管理城市規劃及建設局(MLMUPC)在起草土地法修正條例時應該要積極處理的。實務上，因為相關法律中之名詞尚未統一，人們對不同產權證明文件的稱呼也不相同。
一般柬埔寨人所認知的兩種產權形式為：「軟卡」及「硬卡」，這樣的用法不存在於土地法或任何現行的法令之中，人們因為方便而發明這兩個詞。「硬卡」係指政府基於土地法所承認的產權持有形式；相反地，「軟卡」係指未經法律所認可，而實務上對於主張該項產權的某些證據，當持有人遭遇法律問題時，視為取得產權的階段性證明。
由於過去對於法律證明文件的疏失，導致無法取得政府的合法認可及發給「硬卡」文件，已造成大量如產權重疊、產權爭端及土地糾紛。為避免這樣不幸的狀況發生，政府註冊單位應儘快尋求適合的處理方案，以便物業所有權人或合法持有者能夠取得完全合法的所有權證書，及具體的法律保障。
A. 軟卡
為什麼叫做「軟卡」？
軟卡實際上印在軟質或紙品質的紙張上，有非常多種不同的型式，有些是以憑證方式呈現，可能是地方政府的認證，也可能是僅是一封簡單的買賣書或是私人轉讓合約。
雖然土地法在2001年通過已一段時間了，隨後也有相關附屬的法令的頒布，但大部分柬埔寨的土地仍未登錄。相對於此，軟卡文件的概念在柬埔寨社會之風俗及實務上仍扮演著重要的角色。不過，在法律上，軟卡的概念是未被文字定義的，表示某個產權的擁有人在法律上只是其佔有者，須經法律的裁定及確認，才能認定是否為其合法所有人。也就是說，軟卡所載明之土地所有權直到佔有者遵照土地法規定之程序申辦並符合法定標準始能確定，並且該筆土地亦不得為土地法或其他法令中所規定之國家產權。
